Última Actualización: julio 8, 2024

¿Qué son los fondos inmobiliarios y cómo funcionan?

Jefa de Ventas: Karina González
Karina González
Jefe de Ventas Inmobiliaria
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Los fondos inmobiliarios son una forma popular de inversión que permite a los individuos participar en el mercado inmobiliario sin tener que comprar o gestionar propiedades directamente.

En este blog, exploraremos ¿qué son los fondos inmobiliarios?, ¿cómo funcionan?, los beneficios y riesgos asociados, y los diferentes tipos de fondos disponibles en el mercado.

Fondos inmobiliarios ¿Qué son?

Los fondos inmobiliarios son vehículos de inversión diseñados para adquirir y gestionar una variedad de propiedades, como departamentos, oficinas, centros comerciales y almacenes

Estos fondos son administrados por profesionales que toman decisiones de inversión basadas en varios factores, incluyendo la ubicación de las propiedades, los tipos de alquiler, los niveles de ocupación y el valor de los inmuebles

Algunos fondos inmobiliarios también pueden invertir en valores relacionados con el sector inmobiliario o en instrumentos de deuda.

Beneficios y riesgos de los fondos inmobiliarios

Los fondos inmobiliarios ofrecen varias ventajas potenciales a los inversores, proporcionan una forma de invertir en el mercado inmobiliario sin tener que comprar o gestionar propiedades por sí mismos. 

Los fondos inmobiliarios también ofrecen la ventaja de la diversificación, que puede ayudar a reducir el riesgo

Pueden proporcionar a los inversores una fuente de ingresos constantes y una posible revalorización del capital.

Sin embargo, también existen varios riesgos asociados a la inversión en fondos inmobiliarios, los valores inmobiliarios pueden fluctuar significativamente con el tiempo, y algunos tipos de fondos inmobiliarios pueden ser más volátiles que otros.

Los fondos inmobiliarios suelen ser menos líquidos que otros tipos de inversiones, lo que dificulta su venta rápida

¿Cómo funciona un fondo de inversión inmobiliaria?

Una manera accesible de entrar en el mundo de las inversiones inmobiliarias sin necesidad de una inversión significativa es mediante la compra de participaciones en fondos de inversión inmobiliarios.

Los gestores de estos fondos fijan un precio basado en el tipo de fondo y el proyecto en cuestión.

Los fondos funcionan de manera similar a los fondos de inversión tradicionales, se forman con las aportaciones de un grupo de participantes, que pueden ser tanto individuos como entidades jurídicas. 

La gestión es llevada a cabo por una sociedad administradora, que cobra una comisión por sus servicios.

El capital acumulado se destina a inversiones en el sector inmobiliario con el fin de generar ganancias en el futuro

Las sociedades administradoras suelen ser empresas con amplia experiencia en el ámbito inmobiliario, lo que les permite gestionar los activos de manera eficiente para maximizar el rendimiento de la inversión en beneficio de los inversores.

Estas inversiones abarcan una variedad de activos inmobiliarios, desde el desarrollo de proyectos hasta la adquisición de títulos de deuda o propiedades ya construidas, como centros comerciales, hospitales y edificios comerciales.

Recuperar las inversiones puede llevar meses o incluso años, ya que los procesos de construcción, venta o alquiler de una propiedad son largos y conllevan numerosos trámites y esperas burocráticas.

Conoce sobre: ¿Cuánto duran los ciclos inmobiliarios y cómo aprovecharlos al máximo?.

Tipos de fondos inmobiliarios

Existen varios tipos de fondos inmobiliarios, cada uno de los cuales ofrece un conjunto único de ventajas y riesgos. 

Algunos tipos comunes de fondos inmobiliarios son:

Fondos de rentas y crecimiento

Los fondos de rentas y crecimiento suelen invertir en propiedades comerciales o residenciales en mercados seleccionados, con el objetivo de generar rentas de alquiler continuas y revalorización del capital. 

Estos fondos suelen dirigirse a inversores a largo plazo y tienen un mayor grado de diversificación.

Fondos de edificios de oficinas

Los fondos de edificios de oficinas invierten en edificios comerciales de oficinas, con el objetivo de obtener rentas de alquiler y, potencialmente, revalorizarse con la venta de los inmuebles. 

Estos pueden proporcionar mayores rendimientos que otros fondos inmobiliarios, pero también suelen conllevar un mayor nivel de riesgo.

Fondos de propiedades industriales

Los fondos de propiedades industriales invierten en almacenes, fábricas y otras propiedades industriales. 

Estos fondos pueden proporcionar elevados ingresos por alquileres y pueden verse menos afectados por las recesiones económicas que otros tipos de fondos inmobiliarios.

Fondos inmobiliarios minoristas

Los fondos inmobiliarios minoristas invierten en galerías comerciales, centros comerciales y otras propiedades minoristas. 

Estos fondos suelen tener como objetivo proporcionar a los inversores un flujo constante de ingresos por alquiler, pero también pueden ser más volátiles que otros tipos de fondos inmobiliarios.

Principales características de un fondo de inversión inmobiliaria

Los fondos de inversión inmobiliaria (FII) son instrumentos financieros que permiten a los inversores participar en el mercado inmobiliario de forma diversificada, sin la necesidad de adquirir propiedades directamente. 

Entre sus principales características se encuentran:

  • Diversificación de activos: Suelen contar con una cartera diversificada que puede incluir propiedades comerciales, residenciales, industriales, terrenos, entre otros.
  • Acceso a grandes proyectos: Permiten invertir en proyectos inmobiliarios de gran envergadura, como centros comerciales o desarrollos urbanísticos, que serían inaccesibles para inversores con menor capital.
  • Gestión profesional: Son administrados por expertos en el sector inmobiliario, lo que aumenta las posibilidades de éxito y rentabilidad.
  • Liquidez limitada: En comparación con acciones o bonos, los FII suelen tener menor liquidez, lo que significa que puede ser más difícil vender participaciones rápidamente.
  • Distribución de ingresos: Los ingresos generados por las propiedades en la cartera, a través del alquiler, se distribuyen periódicamente entre los inversores en forma de dividendos.
  • Transparencia: Se elaboran informes periódicos que detallan el desempeño del fondo, los activos en cartera, los ingresos generados y otros aspectos relevantes.
  • Exposición al mercado: Aunque diversifican el riesgo, los fondos inmobiliarios están sujetos a las fluctuaciones del mercado, como cambios en los precios de las propiedades y ciclos económicos.

Te puede interesar conocer sobre: ¿Qué es invertir en bienes raíces?.

Fondos de inversión inmobiliaria más destacados

Determinar cuáles son los fondos de inversión inmobiliaria más destacados, depende de varios factores y puede variar según los objetivos y preferencias individuales del inversor. 

Aquí te presento algunos criterios y consideraciones que pueden ayudarte a identificar el fondo de inversión inmobiliaria más adecuado:

  • Examina el historial de rendimiento del fondo a lo largo del tiempo.
  • Evalúa la diversificación de la cartera del fondo. Los fondos más sólidos suelen tener una cartera diversificada de propiedades.
  • Investiga la experiencia y el historial de la entidad gestora.
  • Entiende las tarifas asociadas al fondo, como los costes de gestión y las comisiones.
  • Considera la liquidez del fondo. ¿Cuánto tiempo se necesita para recuperar tu inversión si decides vender tus participaciones?
  • Analiza tu propia tolerancia al riesgo y el nivel de riesgo asociado con el fondo.
  • Define claramente tus objetivos de inversión.
  • Asegúrate de que el fondo ofrezca información y transparencia adecuadas a los inversores.
  • Revisa la reputación de la entidad gestora y busca opiniones y reseñas de otros inversores.
  • Considera tu horizonte de inversión. Los fondos inmobiliarios suelen ser inversiones a largo plazo, por lo que es importante tener una estrategia de inversión a largo plazo.

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Conclusión

Los fondos inmobiliarios representan una oportunidad atractiva para aquellos inversores que desean participar en el mercado inmobiliario sin la necesidad de gestionar propiedades directamente. 

Ofrecen diversificación, potencial de ingresos y acceso a grandes proyectos, aunque también conllevan ciertos riesgos, como la volatilidad del mercado y la liquidez limitada.Al considerar una inversión en fondos inmobiliarios, es esencial evaluar cuidadosamente los tipos de fondos disponibles, sus beneficios y riesgos, y alinear estos factores con tus objetivos de inversión personales y tu tolerancia al riesgo.

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